¿Construir o rentar tu nave industrial para nearshoring?

El nearshoring se ha convertido en una estrategia clave para las empresas que buscan optimizar sus operaciones de manufactura y distribución, especialmente en el contexto del comercio entre México, Estados Unidos y Canadá gracias al corredor económico del norte. 

Con su ubicación estratégica, infraestructura robusta y costos competitivos, varias ciudades al norte de México, y en particular Mazatlán, se están posicionando como un destino ideal para la recolocación de empresas tanto nacionales como internacionales. 

Ante este panorama, las empresas que buscan trasladar sus operaciones al norte del país se enfrentan a una decisión crucial: ¿es mejor construir una nueva nave industrial, comprar una ya existente u optar por la renta?

La importancia creciente del nearshoring y su impacto en los bienes raíces industriales

El fenómeno del nearshoring está transformando el mercado inmobiliario industrial en México, impulsado por su cercanía con Estados Unidos, la eficiencia logística y la integración de cadenas de suministro. 

Aunque el 54% de los parques industriales se localizan en el norte del país y se estima que el mercado podría crecer hasta un 20% anual en los próximos tres años, la creciente demanda de nearshoring está exacerbando la escasez de terrenos con infraestructura adecuada; en el primer trimestre de 2023, se inició la construcción de 857,200 metros cuadrados industriales en México, un 8% menos que en el mismo periodo del año anterior (El economista).  Por otra parte, la inflación en los costos de construcción y el aumento en las tasas de interés están provocando un incremento en los precios de renta.

Sin embargo, para contrarrestar estos desafíos y apoyar la expansión del nearshoring,  los desarrolladores continúan buscando activamente espacios para satisfacer la demanda creciente. Además, instituciones financieras como Nacional Financiera (Nafin) y el Banco Nacional de Comercio Exterior (Bancomext) están ampliando significativamente sus créditos a empresas interesadas en establecerse en México, ya sea construyendo o rentando naves industriales. Tan solo entre 2019 y el primer semestre de 2023, Bancomext ha otorgado créditos por 49 mil millones de pesos al sector (El Sol de México).

Tomando en cuenta todos estos datos clave, ya podemos hablar un poco más a detalle de las ventajas y desventajas de rentar o construir una nave industrial para nearshoring.

Comprar una nave industrial existente

Adquirir una nave industrial ya construida puede ser una opción más rápida que construir una nueva. Permite a las empresas iniciar operaciones en un plazo más corto y, a menudo, con una inversión inicial menor. Sin embargo, puede haber limitaciones en cuanto a la personalización y adaptación del espacio a necesidades específicas.

Ventajas de comprar una nave industrial:

• Creación de plusvalía a largo plazo.
• Posibilidad de subarrendar partes del inmueble.
• Control total de la propiedad.
• Deducciones fiscales.

Desventajas de comprar una nave industrial:

• Requiere una mayor inversión inicial a comparación con la renta.
• Responsabilidad constante por mantenimientos y reparaciones.
• Posibles pérdidas de liquidez o capital.
• Necesidad de contratar seguros de responsabilidad civil.

Rentar una nave industrial

La renta de una nave industrial ofrece flexibilidad y menor compromiso financiero a corto plazo. Es una opción atractiva para empresas que buscan probar el mercado o que necesitan soluciones a corto plazo. La renta también elimina la responsabilidad del mantenimiento y la gestión del inmueble, aunque puede implicar limitaciones en términos de personalización y expansión.

Ventajas de rentar una nave industrial:

• Mayor liquidez y flujo de caja.
• Flexibilidad para cambiar de ubicación.
• Costos fijos mensuales.
• Menos trámites y facilidad para obtener permisos.

Desventajas de rentar una nave industrial:

• No genera rendimientos ni plusvalía.
• Falta de control sobre la propiedad.
• La renta mensual puede ser más alta que un crédito inmobiliario.
• No incrementa los activos de la empresa.

Construir tu propia nave industrial

Construir una nave industrial personalizada ofrece la ventaja de adaptar completamente el espacio a las necesidades específicas de tu empresa, y tienes control completo sobre el proceso de construcción y el resultado final. Esto incluye la posibilidad de integrar tecnologías avanzadas, optimizar el diseño para la eficiencia operativa y asegurar que la infraestructura soporte las futuras expansiones. 

Ventajas de construir tu propia nave Industrial:

• Personalización completa: Puedes diseñar y construir la nave según las necesidades específicas de tu negocio, incluyendo el tamaño, la distribución, las instalaciones y las tecnologías específicas.
• Costo Inicial más bajo que al comprar: La construcción requiere una inversión inicial significativa, no solo en términos de construcción, sino también en la compra del terreno, pero suele ser menor a lo que costaría comprar una nave industrial nueva. 
• Eficiencia y sostenibilidad: Al construir, tienes la oportunidad de incorporar tecnologías y materiales ecológicos que pueden mejorar la eficiencia energética y la sostenibilidad del edificio.
• Ubicación ideal: Puedes elegir la ubicación exacta que mejor se adapte a tus necesidades logísticas y de negocio.

Desventajas de construir tu propia nave industrial:

• Tiempo de construcción: El proceso de construcción puede llevar mucho tiempo, lo que podría retrasar el inicio de tus operaciones comerciales.
• Riesgos de construcción: Existen riesgos asociados con la construcción, incluyendo retrasos, sobrecostos y problemas con contratistas o materiales.
• Gestión de proyectos compleja: La construcción de una nave industrial requiere una gestión de proyectos detallada.
• Posibles problemas legales y de cumplimiento: Debes asegurarte de cumplir con todas las regulaciones y permisos locales.

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